Pinel prolongé jusqu’en 2024 : le dispositif est-il si intéressant pour un premier achat immobilier ?

Le dispositif Pinel de réduction d’impôt en cas d’achat d’un appartement est prolongé pour 2023 et 2024 mais avec des taux réduits. Donc si votre projet est éligible, ça peut valoir le coup, à certaines conditions.

« Quoi t’as pas fait du Pinel ? » Si vous avez des amis fans d’investissement immobilier , vous avez forcément entendu cette phrase au détour d’une conversation passionnée. A ce moment de la soirée, vous êtes toujours resté en marge. Il vous a déjà fallu des années, ne serait-ce que vous projeter dans l’achat d’un appartement et la contraction d’une dette sur 25 ans, alors les dispositifs offrant des avantages fiscaux, très peu pour vous. Mais à l’aune de votre premier achat, vous vous dites que vous auriez dû écouter ces néo-experts car maintenant vous vous demandez inlassablement : « Who the f**k is Monsieur Pinel ! ? »

Alors déjà Pinel est une femme, ministre du logement sous François Hollande. Sylvia de son prénom, a donné son nom à ce dispositif fiscal qui réduit le coût d’un appartement (et non d’une villa) grâce à des réductions d’impôts en échange d’une location à prix encadrés. L’objectif : rendre l’habitat accessible.

Quels biens sont concernés ?

Le bien doit se trouver dans des zones dites tendues. Ces zones comprennent 76 communes d’Île-de-France, la Côte d’Azur, les principales agglomérations françaises et les départements d’Outre-Mer. L’appartement doit être neuf, ou ancien mais nécessitant d’importants travaux de rénovation

Comment ça marche ?

L’appartement que vous achetez doit être uniquement destiné à la location. Pour profiter de ce dispositif Pinel, vos loyers seront plafonnés. Vous trouverez ici les plafonds selon les zones géographiques . Comme tout revenu, les loyers perçus seront soumis à l’impôt. Tout l’intérêt de ce montage : réduire vos revenus locatifs et ainsi diminuer votre impôt.

Mais pour éviter de faciliter l’achat d’appartement luxueux, la réduction d’impôt s’appliquera selon deux plafonds : des investissements de pas plus de 300.000 euros et un prix au mètre carré limité à 5.500 euros.

La réduction dépend de votre prix d’achat et de la durée durant laquelle vous vous engagez à louer votre appartement. Plus c’est long, plus c’est rentable : 12 % du prix d’achat en réduction d’impôt pour une mise à la location de 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Concrètement, vous achetez un appartement de 30 mètres carrés à 250.000 euros à Montreuil (93) pour une location minimum de 6 ans. Regardons les plafonds. L’investissement est en dessous des 300.000 euros mais le prix au mètre carré est de 8.333 euros. La base de calcul ne pourra se faire que sur 165.000 euros (5.500 x 30). Vous pourrez donc déduire 19.500 euros (12 % x 165.000 euros) de vos revenus locatifs. Cette réduction est à étaler sur 6 ans, soit 3.300 euros par an.

Combien économise-t-on ? (attention paragraphe technique)

Si on garde l’exemple de votre achat d’un 30 mètres carrés à 250.000 euros. Vous pourrez le louer au maximum à 702 euros par mois selon les plafonds en vigueur pour la ville de Montreuil. Le bien générera un revenu locatif de 8.424 euros par an. En cas de location non meublée, sachez que 70 % des revenus (soit 5.897 euros) sont imposés. Seuls 50 % dans le cas d’un meublé.

Concernant l’imposition, tout dépend de votre tranche marginale d’imposition . Admettons qu’elle soit de 30 %. C’est elle qui sera prise en compte dans le calcul. Et parce qu’on n’est pas chez Ouioui, il faut également appliquer les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le taux d’imposition sur vos revenus locatifs sera donc de 47,2 % (30 % + 17,2 %).

Par an, vous auriez donc dû être imposé à hauteur de 2.783 euros, soit 47,2 % x 5.897 euros (montant des revenus locatifs imposés pour un non-meublé, voir plus haut). Mais bingo, grâce à notre chère Sylvia et sa réduction d’impôt de 3.300 euros, cet impôt est purement et simplement effacé (mais seulement pendant les 6 premières années !).

Le gain peut paraître énorme mais il ne correspond pas en réalité à un gain net. Il est à contrebalancer avec le montant de loyer supérieur que vous auriez perçu si vous n’aviez pas eu recours au dispositif Pinel. Le même calcul avec un loyer de 840 euros (exit le plafond) aurait abouti à un revenu locatif de 10.080 euros pour un impôt de 2.783 euros, soit un gain net de 7.297 euros. Contre 8.424 euros avec le dispositif Pinel. Soit une différence de 1.127 euros par an, 6.672 sur 6 ans.

A noter que l’écart aurait été réduit si votre tranche marginale était inférieure.

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